尊敬的吴清副市长、张勇副主任、田国立董事长,各位领导,各位嘉宾,女士们、先生们:

大家上午好!

很高兴参加首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会,我谨代表中国证监会,对大会的召开表示热烈祝贺,向一直以来关心支持基础设施REITs市场建设的相关部委、地方政府、发起人、投资者和各参与机构表示衷心感谢!借此机会,我想就进一步推进我国REITs市场发展和建设谈几点认识。

一、在各方共同努力下,我们逐步走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律,又符合中国国情的REITs发展之路

REITs在国际资本市场已有60多年的发展历史,是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。目前,已有40多个国家(地区)建立了REITs制度,截至今年3季度末,全球REITs市场总市值超过2万亿美元。不同国家(地区)从各自市场环境、法律制度、税收制度等出发,形成了发展路径、监管框架各具特色的REITs市场发展之路。我国基础设施REITs试点启动以来,基础制度规则、监管架构加快构建,市场体系逐步完善,试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验,受到了各方广泛认可,在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。我国基础设施REITs市场具有如下鲜明特征:

(一)在服务方向方面,境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出,基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济,依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产,率先推出了公募REITs试点。同时,落实中央“房住不炒”要求,将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

(二)在发展路径方面,我国REITs市场经过十几年的研究论证和实践探索,经历了萌芽探索期、试点培育期和常态化推进期,在起步发展阶段体现了政府引导和市场驱动的有效结合;依托项目试点,同步推动相关部委和政府部门明确了税收、会计处理、国资转让和投资者准入等配套支持政策,充分发挥各方合力。

(三)在制度规则方面,我国基础设施REITs试点注重顶层设计,构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节,建立了涨跌幅制度,引入做市商机制,促进价格发现,增加市场流动性,上市REITs平均日均换手率2.11%,流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。试点初期,我们坚持高标准、稳起步,明确适当的基础设施项目收益率和资产规模要求,强化投资者合法权益保护。

(四)在运作模式方面,受限于当前法律基础和现实需求,不同于境外公司型或契约型的证券上市监管模式,结合中国实际,我们采用了“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式;治理结构以基金管理人为主导,原始权益人参与,同时采用外部管理模式,相关制度安排既有利于保护投资人利益,又有利于发挥原始权益人运营能力优势,增强其参与积极性,这是对公司治理机制的有益创新和探索。

2020年4月基础设施REITs试点启动以来,各项工作平稳有序推进,市场认可度较高,运行总体平稳,达到预期目标。截至今年11月底,共批准基础设施REITs产品24只,已上市22只,募集资金超过750亿元,总市值约830亿元,整体较首发上涨约20%,项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型,募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域,回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元,形成了良好示范效应。

同时,已上市REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期,其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示,营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%,资产配置价值凸显。截至今年11月底,产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%,特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%,估值总体处于合理区间。

二、深入贯彻党的二十大精神,加快推进REITs市场建设,更好服务新发展格局和经济高质量发展

实践表明,推进多层次REITs市场建设,有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产,扩大有效投资;有利于支持制造强国、交通强国、物联网等国家战略;有利于加快基础设施建设步伐,盘活存量资产,助力构建现代化基础设施体系;有利于落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持房地产市场平稳健康发展;还有利于深化金融供给侧结构性改革,为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品,拓宽社会资本投资渠道。

党的二十大对加快构建新发展格局、推动高质量发展作出重大战略部署,明确提出,要健全资本市场功能,提高直接融资比重;建设现代化产业体系,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国、航天强国、交通强国和数字中国等;深入推进能源革命;坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;优化基础设施布局、结构、功能和系统集成,构建现代化基础设施体系,等等。这些重要部署都对REITs市场建设提出了新的更高要求。当前环境下,国际形势严峻复杂,国内经济下行压力较大,需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能。新时代REITs市场肩负着重要的职责使命,也迎来难得的历史机遇,发展空间广阔、潜力巨大。

下一步,证监会将深入贯彻党的二十大有关决策部署,主动担当作为,坚持服务实体经济的根本宗旨,强化系统思维、市场观念,以推进常态化发行为抓手,加快推动市场高质量发展,走好中国特色的REITs市场发展之路。重点做好以下工作:

(一)保持常态化发行,充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地,推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

(二)完善市场体系,推进多层次市场体系建设。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有关要求,进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制,积极探索建立多层次REITs市场。

(三)强化事中事后监管,促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重,建立健全符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排。我们已构建起全流程全链条的监管机制,突出以“管资产”为核心,加强对基础资产的穿透监管;研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引,强化信息披露监管;促进各类市场主体归位尽责,健全综合监管体系,逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。

(四)完善法规制度,夯实市场长远发展基础。总结试点经验,借鉴境外成熟市场实践,在《公司法》《证券法》框架下,研究推动专门立法,系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通,进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资,积极培育专业化REITs投资者群体。

(五)发挥各方合力,推动市场持续健康发展。REITs市场建设涉及方方面面,是一项系统工程。当前,各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制,统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题,保障常态化项目供给,促进市场规范发展。

一直以来,上海市委市政府及长三角各省市高度重视REITs市场建设工作,在项目培育、市场建设、监管规范和推动机制等各方面工作中都走在全国前列。希望各方一如既往大力支持包括REITs市场在内的资本市场改革发展稳定,共同推动资本市场更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

各位嘉宾,各位朋友!

我国REITs市场还处于起步阶段,发展中还会遇到各种新情况新问题,其发展成熟还需要一个逐步的长期过程。我们要坚持以党的二十大精神为根本指引,自觉坚持守正创新、自信自强,统筹做好促发展、强监管和防风险工作,积极探索中国特色REITs发展之路,为推进中国式现代化、实现第二个百年奋斗目标积极贡献力量!

谢谢大家!